楼市“稳”字开年 房企定策加速去库存

摘要：2017年房企整体销售预期有所调低，出于回款或完成年度销售目标的考虑，不少房企开年后就加大推盘力度，力图抢占市场先机。

国家统计局昨日发布了今年1月的70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中，15个一线和热点二线城市因地制宜、“因城施策”实施调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳、回落。业内人士认为，2017年房企整体销售预期有所调低，出于回款或完成年度销售目标的考虑，不少房企开年后就加大推盘力度，力图抢占市场先机。开年后，各地稳定楼市的措施还在持续出台，继续因城而异、分类调控，强化供需双向调节。与此同时，信贷收紧等信号也在继续强化“调控从紧”的市场预期。

在此情况下，房企对今年的销售也未抱过高期望，坊间甚至传言：某央企地产公司华东大区召开内部会议对各市级分公司的销售计划加压，要求“不惜售、不顶价、速跑量”；另一央企地产商内部也有类似要求，即“上半年加快销售速度”。据了解，春节假期过后，确实有房企加快销售节奏。2017年调控政策继续收紧趋严是行业共识，所以大家都想“抢”一把销售。据判断，今年行业整体还是会走稳，其沪苏区域的销售目标将在去年基础上取得大幅度增长。

另一方面，各大房产公司都在销售排行榜上“较劲”。以恒大为例，根据日前召开的恒大2017年度工作会议所透露的信息，今年恒大要实施“规模+效益”的战略转型，并实现4500亿元的销售目标，增长约20%。为推进销售工作，要求全国各地区在春节假期过后做一些“暖春活动”，吸引购房者前来参观楼盘。此外，房企的开年销售业绩也从一个侧面显露出其去化(即去库存)的“外松内紧”。从上市房企已公布的1月销售数据来看，万科以481.2亿元、同比增长88.04%的合同销售额反超恒大，仅以微弱劣势落后碧桂园则排名行业第二。同时，自去年12月份销售简报披露以来，万科新增项目19个，合计地价款达119.08亿元。万科总裁郁亮在年初的集团内部讲话中提到，接下来万科要坚持做好两件事：一是“为普通人盖好房子”，二是“盖有人用的房子”。

去年以来，房地产去库存主要采取以下几个措施：一是和城镇化相结合，引导鼓励农民工和农民进城，这是去年去库存的一个主要动力。再就是推进棚改货币化安置，去年棚改货币化安置达到了48.5%，大约去库存2.5亿平方米。二是发展租赁市场，把目前的库存房转化为租赁房，这样也可以实现去库存。三是发展跨界地产，鼓励企业，同时鼓励开发企业，把现有的库存转化为双创提供条件，为体育、卫生、医疗、养老提供条件。根据国家统计局的统计数据，去年去库存情况是这样的，2015年末商品房待售面积7.18亿平方千米，2016年末是6.95亿平方米，下降了3.2%。同时，商品住宅下降也比较快，下降了11%，绝对数2015年末是4.52亿平方米，2016年末是4.03亿平方米，去库存取得了初步成效。

今年以来，随着各地调控政策的逐步推出，一线城市或二线重点城市成交量有所萎缩，但成交价格总体还是比较平稳的。同时，土地拍卖市场开始逐步回归理性，溢价率明显下降。对一些企业来说，今年仍将侧重于住宅市场，并集中在有实际需求的区域布局。在热点城市防过热、防风险方面，住建部表示，各地坚持分类调控、因城因地施策，强化地方主体责任，因地制宜出台限购、限贷、增加土地和住房供应等措施，经过共同努力，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。2016年1月份，热点城市的房价仍然趋于稳定。

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